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鄱阳县古县渡镇易地搬迁项目地块建设开发咨询报告
来源:   作者:   发布时间:2017-12-28 10:15:20   点击数: 打印本页
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声明

古县渡镇人民政府:

受贵单位委托,我院编制鄱阳县古县渡镇易地搬迁项目地块建设开发咨询报告,参与编制报告人员郑重声明:

本咨询报告中陈述的事实是真实的准确的;

本咨询报告中的分析和建议是专业的公正的;

本咨询报告结论是依据有关单位提供的资料进行分析所得,我院不对提供资料的合法性、真实性和准确性承担责任;

贵单位应正确使用咨询报告,使用不当所造成的后果与我院无关。





















项目名称鄱阳县古县渡镇易地搬迁项目地块建设开发咨询报告

委托单位:鄱阳县古县渡镇人民政府

编制单位:申都设计集团有限公司南昌分公司

证书编号:[沪]城规编(142088)号



项目负责人:周海涛 高级工程师

项目设计人:刘 建 城市规划师

罗斯龙 城市规划师










专家咨询意见回复

专家咨询意见回复如下:

序号

意见

意见回复

1

加强与上位总体规划的衔接,强化地块调整的必要性分析,完善易地搬迁安置计划的相关政策的支撑性论证。

已采纳。(1)报告加强了与上位总体规划的衔接,详见2.6;(2)报告强化了地块调整的必要性分析,详见3.5;(3)报告完善了易地搬迁安置计划的相关政策的支撑性论证,详见2.1、3.5。

2

完善地块及周边区域现状分析,分析地块开发强度调整对周边已建设用地的影响。

已采纳。(1)报告完善了地块及周边区域现状分析,详见2.4、2.5、3.3;(2)报告分析了地块开发强度调整对周边已建设用地的影响,详见3.3。

3

报告应加强安置需求分析,进一步论证该地块开发强度调整的可行性和必要性,结合该地块容积率调整,论证建筑密度、绿地率等相应指标,并明确建筑限高、建筑退距等。

已采纳。(1)报告加强了安置需求分析,进一步论证了该地块开发强度调整的可行性和必要性,详见3.3;(2)报告补充说明了建筑密度、绿地率、建筑限高、建筑退距等相应指标在开发建设中应符合《江西省城市规划管理技术导则(2014版)》,详见5.2。

4

地块开发调整应征求国土、房产等相关部门意见,并按程序公式报批。

已采纳,报告已列入此项内容,详见5.3。



1 背景

2017年9月3日,为切实贯彻易地扶贫搬迁政策,根据国家五部委颁布的关于十三五易地搬迁工作方案的“发改地区(2015)2769号”文件,鄱阳县人民政府于2017年7月19日下发了关于印发《鄱阳县2017年度易地扶贫搬迁项目实施方案》的通知,2017年易地扶贫搬迁计划分解和资金分配情况表上显示:古县渡易地搬迁56户,176个人口,总金额1016.4万,人均住宅建筑面积25平方米,共计4400平方米。

为贯彻国家易地扶贫搬迁工作政策,响应省市县相关文件要求,古县渡镇人民政府结合当地实际情况,拟选址镇区建设用地启动易地搬迁项目,由于历史遗留问题,选址地块可开发容量存在诸多争议,无法满足易地搬迁安置需求,为梳理诊断存在问题,合理开发利用该地块,古县渡镇人民政府委托我院编制该地块建设开发咨询报告。












2 地块概况

2.1 地块基本情况

该地块位于古县渡镇镇区开发区2号地块内,用地分为两块,地块一为居住用地,面积为2030.14平方米,地块二为商业用地,面积为768.22平方米,总用地面积为2798.36平方米。

古县渡开发区2号地块总面积为11069平方米,西边主道路宽17米,人行道各4米,两边宅基地纵深各13米,消防通道各3.5米,已于2007年3月16日通过招拍挂的方式,由本地开发商胡老毛合法竞得该土地的使用权,土地性质为商业和居住;容积率:商业1.8,住宅1.6;绿化率:商业≥30%,住宅≥35%;建筑密度:商业≤60%,住宅≤40%。2009年3月17日胡老毛将该地块转让给了江西海庆房地产开发有限公司的一名股东,该地块目前尚未开发,至今仍处于闲置状态。

古县渡镇人民政府认真考察协商,经党委会议研究决定,拟采取商品房回购的方式由江西海庆房地产开发有限公司开发建设该地块,用于集中安置搬迁贫困户。

2.2 地块区位、规模

该地块位于古县渡镇镇区西北部开发区2号地块内,西面临镇区主要道路,北、东、南三面为居民用房和商业店面。用地包括两块,地块一面积为2030.14平方米,地块二面积为768.22平方米,总用地面积为2798.36平方米(具体数据以国土局实测为准)。

图2.1 区位示意图

2.3 地块现状

该地块较为平整,地势平坦,略低于现状周边道路,无地下文物和不良地质作用,周边无高压线路,场地内没有工程管线穿越,场地用地条件好,属于对建筑抗震有利地段,适宜进行开发建设。

图2.2 现状地形地貌

2.4 地块周边建设情况

该地块周边区域除西面为农田和镇区待开发用地以外,其他区域均已进行了局部开发建设,主要为居民住房和商业店面。

图2.3 地块周边建设情况示意图

2.5 地块周边交通情况

该地块北侧和西侧临镇区主要道路,东侧和南侧为镇区支路,交通出行便利,城镇交通优势明显。

图2.4 地块周边交通情况

2.6 上位规划解读

该地块位于古县渡镇镇区,上位法定规划为《鄱阳县古县渡镇总体规划 (2007-2025)》。

为加快城镇化发展,古县渡镇城镇定位以“把古县渡镇打造成昌江河畔经济强镇,毗邻芦田工业园区的农副产品基地和后花园,集休闲、旅游、商贸于一体的生态镇”为战略导向。按照“一江两岸”的发展格局,即昌江、河南、河北,完善古县渡镇的功能组团。镇区分为三大片区,即:河南老镇区,河北老镇区,河北新镇区。

依据总体规划,该地块属于河北新镇区,以居住商业功能为主,该地块选址用于易地搬迁安置与古县渡镇总体规划用地性质要求一致。

图2.5 总规镇区用地布局规划图
















3 地块开发容量分析

3.1 容量控制要求

2号地块于2007年由本地开发商胡老毛通过招拍挂的方式合法竞得土地使用权,土地性质为商业和居住,其中商业用地1786平方米,居住用地9283平方米,总用地面积11069平方米。出让条件如下,容积率:商业1.8,住宅1.6;绿化率:商业≥30%,住宅≥35%;建筑密度:商业≤60%,住宅≤40%。本次拟搬迁安置地块位于2号地块内,2009年胡老毛将其转让给了江西海庆房地产开发有限公司的一名股东,用地分为两块,地块一为居住用地,面积为2030.14平方米,地块二为商业用地,面积为768.22平方米,总用地面积为2798.36平方米。

按照土地出让条件,2号地块可建商业建筑面积为1.8*1786=3214.8平方米,可建住宅建筑面积为1.6*9283=14852.8平方米,合计可建设总量为18067.6平方米。依据国家相关法律法规,2号地块为已招拍挂出让的建设用地,其建设总量不允许突破,基于此项控制要求,本报告分析研究拟搬迁安置地块开发强度。

3.2 地块安置需求

根据省市县相关文件要求,2017年古县渡镇需要易地搬迁56户,176人,人均住宅建筑面积为25平方米,共计4400平方米。

按照土地出让条件,拟搬迁安置地块中,地块一可建住宅建筑面积为1.6*2030.14=3248.22平方米,地块二可建商业建筑面积为1.8*768.22=1382.80平方米,该地块开发总建筑面积为4631.02平方米。地块二为商业用地,不作为搬迁安置用途,则地块一居住用地可建住宅建筑面积为3248.22平方米,按人均住宅建筑面积25平方米计,可容纳130人,无法满足易地搬迁安置需求。

3.3 地块开发分析

由于历史原因,没有统一规划建设,用地权属过于分散且缺乏有效管理,2号地块现状建设混乱,至今尚未开发完毕,未来开发存在问题,本报告对该地块进行梳理分析。

1、2号地块建设现状分析

现状2号地块分为已建区、拟建区和未建区三部分,已建区、拟建区、未建区用地面积分别为2274.5平方米、2798.36平方米、5996.14平方米,其中拟建区为本项目地块。由于缺乏规划指引和管理监控,已建区开发强度高,已建建筑总面积达到5924平方米(此数据为江西海庆房地产开发有限公司现场调查,具体应以国土部门实测为准),相应地块容积率达到5924/2274.5=2.6,待开发用地(拟建区及未建区)按照土地出让条件难以建设。

基于现状已开发量,保障2号地块建设总量平衡,拟建区及未建区还允许开发的建设总量为18067.6-5924=12143.6平方米,则拟建区和未建区综合容积率为=12143.6/2798.36+5996.14=1.38,远低于土地出让指标,不仅满足不了安置需求,如按原出让条件规定开发还将超出2号地块开发总量控制要求。


3.1 项目地块开发容量一览表

地块单元

面积

开发总量(土地出让条件)

现状开发量

剩余开发量(建议一)

剩余开发量(建议二)

容积率(建议一)

容积率(建议二)

已建区

2274.5m2

-

5924m2

-

-

2.6

2.6

拟建区(项目地块)

2798.36m2

-

-

4477.4m2

5596.72

1.6

2.0

未建区

5996.14m2

-

-

7666.2m2

6546.88

1.28

1.1

2号地块

11069m2

18067.6m2

5924m2

18067.6m2

商业1.8,住宅1.6

2、地块开发指引

依据国家相关法律法规,严格控制建设总量,遵循“大胆假设、小心求证”的原则,为满足搬迁安置需求,对该项目地块提出以下开发建议调整,并逐一论证其合理性。

(1)开发建议调整

该项目地块的地块二由商业用地调整为居住用地,整体开发强度下降,容积率为1.6,则开发住宅建筑面积达到1.6*2798.36=4477.4平方米,刚好满足安置需求。

未建区剩余开发容量12143.6-4477.4=7666.2平方米,容积率需控制在7666.2/5996.14=1.28内。

(2)开发建议调整

该项目地块调整为商住混合用地,参照《江西省城市规划管理技术导则(2014版)》,提高整体开发强度,容积率为2.0,商住比设置为≤10%,则可用于安置的住宅建筑面积约2.0*2798.36*0.9=5037平方米,可以安置约200人,满足搬迁安置需求且有弹性。

未建区剩余开发容量12143.6-5596.72=6546.88平方米,容积率需控制在6546.88/5996.14=1.1内。

(3)分析比对

开发建议调整一:“商改住”是可行的,同时调整难度小,调整后未建区开发强度控制适中,能够合理布置多层住宅建筑,不足之处是调整后沿街道商业景观形象不延续。

(备注:江西省政府于2017年5月9日办公厅印发《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》中指出在符合消防、环保、安全等有关法律法规、技术标准的前提下,允许将商业办公用房按规定改造成商业用途公寓;赣州市国土资源局为进一步贯彻落实国家、省、市有关房地产市场调控政策,联合市城乡规划局也出台了《关于推进中心城区“商改住”工作的具体实施办法》,允许符合条件的商业办公用房转为住宅。)

开发建议调整二:调整技术可行,调整难度较大,调整后未建区开发强度控制过低,多层住宅建筑布置较困难,优势是安置需求有弹性。

(4)总结

在保证建设总量不变,加强未开发区域后续建设管控的基础上,两个开发建议调整均可实现,古县渡镇人民政府应结合实际具体情况考虑采纳。

图3.1 该地块及周边单元关系示意图

3.4 依据及原则

1、依据

1)镇区发展层面

(1)完善镇区功能;

(2)满足社会多层次的需求;

(3)打造高质量和富有特色的镇区环境;

(4)创造良好居住环境;

2)法律法规及相关文件依据

A、《建设用地容积率管理办法》

第七条 国有土地使用权一经出让或划拨,任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的,方可进行调整:

(一)因城乡规划修改造成地块开发条件变化的;

(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的;

(三)国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的;

(四)法律、法规规定的其他条件。

本报告开发建议调整内容适用于第三种情形,符合该办法的规定。

B、《江西省建设用地规划条件管理办法(试行)》

第十七条 变更规划条件核心内容,必须符合以下条件之一:

(一)因城乡规划调整或者修编造成地块发展条件变化的;

(二)因城市基础设施、公益性公共设施建设需要,导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的;

(三)国家和省的有关政策发生变化的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

本报告开发建议调整内容适用于第三种情形,符合该办法的规定。

C、《江西省城市规划管理技术导则》(2014)

D、《鄱阳县古县渡镇总体规划》 (2007-2025)

E、江西省政府办公厅印发《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》

F、赣州市国土资源局、城乡规划局出台《关于推进中心城区“商改住”工作的具体实施办法》

2、原则

(1)总量控制原则一一项目地块建设开发容量必须保证不突破整体用地原土地出让条件规定的建设总量,做到合法合规。

(2)规划管控原则一一项目地块周边尚未开发用地在未来建设中,规划管理及相关部门应严格把关,加强管理和控制,防止乱建违建,保证整体地块开发容量平衡,避免突破建设总容量。

(3)实事求是原则一一根据项目所在的城镇性质定位,上位规划中对项目用地的具体功能定位,分析项目开发建议调整的必要性和可行性,并应符合当地的经济社会发展。

(4)系统性原则一一作为城镇的重要组成部分,综合分析开发建议调整对所在城镇及项目地块周边环境、道路交通、城镇景观等各方面的影响。

(5)规范化原则一一综合分析项目开发建议调整前后各项用地指标,必须符合相关的各项法律法规以及当地政府出台的各项相关政策文件。

3.5 必要性

1、符合城镇总体规划实施的需要。

古县渡镇城镇定位为昌江河畔经济强镇,毗邻芦田工业园区的农副产品基地和后花园,集休闲、旅游、商贸于一体的生态镇,按照“一江两岸”的发展格局,镇区分为三大片区,即:河南老镇区,河北老镇区,河北新镇区。河北新镇区作为核心区域,其发展显得尤为重要。易地搬迁安置房建设为加快城镇发展、推动城镇化进程提供了基本条件。

2、落实易地搬迁安置任务,促进城镇发展的需要。

根据国家五部委颁布的关于十三五易地搬迁工作方案的“发改地区(2015)2769号”文件,为切实贯彻易地扶贫搬迁政策,鄱阳县人民政府于2017年7月19日下发了关于印发《鄱阳县2017年度易地扶贫搬迁项目实施方案》的通知,2017年古县渡镇易地扶贫搬迁56户,176个人口,人均住宅建筑面积25平方米,共计4400平方米。报告中两个开发建议调整均可以满足安置需求,保证顺利完成易地扶贫搬迁安置任务,且其实施也将有利于加快城镇化发展进程,促进城镇发展。

3、改善民生,促进社会和谐稳定的需要。

易地搬迁安置计划的实施,保障人人有其屋,缓和了群众之间以及政府和群众之间的矛盾,增强了社会的稳定与和谐,加速构建和谐社会。项目建设将大大改善居民的居住环境和生活质量,实现群众的社会幸福感,促进社会和谐稳定。

3.6 可行性

根据《江西省城市规划管理技术导则(2014版)》,本报告提出的两开发建议调整均能满足其规定要求。

因此,两开发建议调整原则是可行的。




4影响分析

4.1 人口容量影响分析

本报告两开发建议调整涉及人口较少,几乎可以忽略不计,因此,对人口容量带来的影响不大。

4.2 公共服务设施影响分析

对公共服务设施产生影响的主要原因是区域内居住人口的改变,本次两个开发建议调整对人口容量带来的影响不大,因此项目地块调整后对周边区域的公共服务设施基本没有影响。

4.3 交通影响分析

1、交通流量

参照《建设项目交通影响评价技术标准》,居住用地交通出行量取2.5人次/百平米建筑面积标准,商业用地交通出行量取5人次/百平米建筑面积标准,商住用地交通出行量取3.0人次/百平米建筑面积标准,则两个开发建议调整带来的交通出行量变化不大,对于该区域的交通出行量影响是微小的。

2、交通组织

两个开发建议调整均未涉及城镇道路调整,且带来人口的变化不大,因此,本次调整对交通组织没有影响。

4.4 市政设施影响分析

该项目地块面积不变,两个开发建议调整均为变更用地性质,基于此对以下市政设施影响变化进行分析。

1、给水设施

按《城市给水工程规划规范》(GB50282-2016)中的规定,商业用地用水量按5-20升/㎡每天,居住用地用水量按5-13升/㎡每天,商住用地用水量按5-15升/㎡每天计,该地块两个开发建议调整造成的用水量变化不大,对城镇给水基本无影响。

2、污水设施

该地块内污水排放量按用水量80%产污率计。该地块两个开发建议调整带来用水量变化细微,因此对污水排水工程基本无影响。

3、供电设施

根据《城市电力规划规范》(GB50293-2014)中规定,居住用地用电指标为100-400kw/ha ,公共设施用地用电指标为400-1200kw/ha,则该地块两个开发建议调整带来的用电量变化不大,对城镇电力基本无影响。

4、电信设施

电信容量商业设施用地按100门/公顷,居住用地按80门/公顷,则该地块两个开发建议调整造成的电信容量变化不大,对城镇电信基本无影响。

4.5 景观影响分析

该地块两个开发建议调整依托打造良好的居住和商业街区风貌,调整前后建筑形式一致,既从功能上保证了有机连续性,并通过和谐统一的建筑景观形象,与周边沿街的建筑风格保持整体统一对于该地区的景观风貌基本没有影响。


5 结论、要求及建议

5.1 结论

从城镇总体规划考虑,建议提出的调整是可行的。

从城镇片区空间发展来考虑,建议调整的内容是可以实现的;一旦项目建成可以加快易地搬迁安置的顺利实施建设,改善民生以及促进城镇发展,因此是应该予以支持的。

综上所述,通过对现状用地、周边环境、城镇发展以及项目自身内部的各种指标分析,本报告提出的开发建议调整是可以考虑的。

5.2 相关要求

(1)项目自身日照必须满足《江西省城市规划管理技术导则(2014版)》的要求,且日照、退距等在满足日照时数的基础上不得影响周边的地块开发及建筑的日照要求。

(2)停车位应满足《江西省城市规划管理技术导则(2014版)》的要求,视周边停车设施情况而定。

(3)建筑限高必须满足《江西省城市规划管理技术导则(2014版)》的限高要求。

(4)建筑密度、绿地率等其他相关内容按照《江西省城市规划管理技术导则(2014版)》执行。

5.3 建议

1)科学合理地处理好项目地块与周边用地的关系,补充2号地块整体规划设计方案,严格控制未建区开发强度,加强规划管理与监管,保证建设总量不突破,做到地块之间的协调发展;

2)合理制定项目建设进度时间,促使项目按照预计时间顺利完成。

3项目地块开发调整应征求国土、房产等相关部门意见,并按程序公式报批。






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